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未来已来 上海近郊购物中心迭代样本研究报告

来源:奉科弄勇网 2019-11-11 11:01:07

近日,瑞安集团在上海许婧的盘龙天地项目在业内引起了广泛关注,而闵行好市多开业的火爆场面开启了人们对郊区商业的无限想象。

夹在城市和郊区县之间的郊区睡眠城市通常很难发展成为非常强大的商业中心,因为它位于市区商业和郊区县商业这两种成熟的商业力量之间。因此,《沉睡的城市》中的商业项目往往是富有挑战性的话题。

以上海为例,内环的大都市购物中心已经发展得非常成熟和多样化。

例如,香港汇恒隆广场、马洛里市、k11、新天地、iapm、莱佛士市、世茂广场、国际金融公司、郑达广场、兴业太古汇、静安嘉里中心、恒隆广场、静安欢乐城、尚佳中心等明星项目在全国闻名。内环和外环之间的次中心区域购物中心,如五角场万达广场、合肥盛辉、长宁龙梦、长宁莱佛士、浦东嘉里市、大宁国际商务广场、静安市、长风欢乐城、上海环球港和金桥国际,也因其辉煌而闻名。

上海中生世界商城

然而,外环外的郊区购物中心远不如内环内的核心项目和内环与外环之间的次中心项目令人印象深刻。然而,上海郊区购物中心的总数已达112个,不容忽视。就总数而言,它呈现出三重格局,内环核心区、内环和外环之间的次中心区、外环郊区和外环购物中心各占城市的三分之一。

上海郊区的购物中心从里到外都不一样。

像中国其他城市一样,改革开放前上海的商业中心高度集中在市中心。随着房地产的发展,这个城市的面积不断扩大,居民也越来越多。与此同时,上海的商业中心已经从核心区、内环、中环和外环逐步扩大。

以年营业额最高的王典购物中心为例。它最初只位于南京东路、南京西路和淮海中路。此后,商业能量逐渐传递到内环和中环的子中心。徐家汇港汇恒隆、中山公园龙之梦、五角场万达、大宁国际商业广场、安百里南路等新一代王典无处不在。

郊区商业,可以称为萧条,被昵称为沉睡的城市/沉睡的城市,因为它夹在市中心和旧的郊区县商业中心之间,因此发展相对缓慢。这种现象在全国很普遍。因此,郊区睡眠城市购物中心的开发和运营实际上是一个全国性的问题。

近年来,上海外环以外的郊区企业蓬勃发展。闵行区的“双英雄”——莘庄中生世界商城、七宝万科广场、浦东新区——周浦万达广场、松江区——万达广场、宝山区——龙湖宝山天街、嘉定区——嘉定辉、奉贤区——安百里南桥购物中心、金山区——万达广场等。表现不错。它们的受欢迎程度和肖平并不比城市购物中心差。郊区沉睡的城市随后成为新兴的商业中心。

从年营业额超过15亿英镑的店铺国王来看,浦西拥有最多的店铺国王不是在传统商业区静安和黄埔,而是在闵行区,闵行区是拥有四个主要店铺国王的郊区。中生世界商城、七宝万科广场、松江万达广场、周浦万达广场、南桥安百里等郊区商店国王都很受欢迎和欢迎。

从第一家店看上海郊区购物中心的时尚程度

以第一家店铺的时尚程度为例,不难理解,上海闵行区的第一家店铺数量在全市排名第六,高于普陀、虹口、杨浦等闹市区,闵行区七宝万科广场、中生世界商城、虹桥天地、万向市的第一家店铺在同一天位于黄浦新天地、浦东杨静lcm附近的新庄中生世界商城的中国三家第一店铺经常上榜。

例如七宝万科广场的造梦美学、宝小姐和先生的鞋、虹桥天地的发现、珍珠美学和乐途空间、龙湖虹桥天街的朱莉动物园、方程式赛车主题公园、希科尔市滑雪空间、万向市的丽柏树、麦迪逊公园和游乐场;;中生世界商城还开发了非核心区域的第一家米其林餐厅——鹅夫人等知名品牌,并获得了巨大的声誉。

随着中生世界商城、七宝万科广场、南翔印刷城mega等外环之外的明星购物中心不断推出智春秀、兰蔻、迪奥、潘多拉、陶乐、ladym、马华游乐场、izzuearmy等高端时尚品牌,郊区购物中心与市区之间的商业时差大幅缩小。

上海第五代郊区购物中心发展比较

近年来,郊区购物中心出现了许多新项目,导致一些地区的竞争比城市地区更激烈。现有项目已被一个接一个地优化和翻新。强大的商业巨头加速了轻型资产和管理产出。

例如,安百里集团先后接管了嘉定周放广场和青浦福田购物中心。万达集团与中信泰富、富力和安百里在嘉定中信泰富万达广场、奉贤富力万达广场和崇明安百里万达广场进行了合作。

上海外环购物中心年营业额前6名

许多大亨集体押注上海郊区购物中心。

近年来,上海出售的商业用地主要位于外环之外。万达、安百里、龙湖、宝龙和万科印度这五家国内领先企业都在上海郊区驻扎了大量人员。过去,专注于城市发展的外国巨头如瑞安、新鸿基、崇邦、凯德、枫树等。也采取措施扩大他们的领土。以美国黑石集团和加拿大博丰集团为代表的外资也走出外环,收购新庄、维沃提和南翔太茂。外环涌现出一批优秀的涉外标准项目。上海的内(环)界和外(环)界日益趋同。城乡商业差距迅速缩小,上海商业布局日益均衡。

更具挑战性的郊区购物中心也是上海相对较短的一个板块。与色彩缤纷的大都会购物中心相比,在这个最困难的短板上做好工作可以更好地说明上海的商业实力。事实上,上海郊区的购物中心也在全国前列。

新一代之星项目分析

青浦万达摩

今年6月22日,万达在上海的首个万达茂(Wanda Mau),商业面积约25万平方米,在青浦开业,首日乘客超过29万人。该项目汇集了220个高质量品牌。它拥有万达儿童主题公园、汽车主题公园、万达电影院、三口之家制造局、西西里镇等众多大型商店,以及“海派”和“老海派”两大主题街区。这是第一个进入青浦第一家拥有近100个品牌的店铺。创下众多青浦纪录的青浦万达茂,有望成为青浦购物中心的购物之王。

龙湖闵行天街

闵行天街,龙湖集团在上海的第四个天街,将于今年12月20日开业,位于5号线剑川路站。该项目整合了购物中心、井办公、企业孵化、长期租赁公寓、文化艺术中心、邻里中心等物业形式。实现tod模式的多功能空间升级。

外观方面,闵行天杰设计了一个2000平方米的led立面遮阳篷,色泽亮丽。17,000平方米的绿色走廊景观和360度下沉广场聚集了人气和活力,让四面八方的感觉焕然一新。

面对移动互联网时代的消费者革命,龙湖闵行天街92,000平方米被定制为天街3.0磅的新标准。根据商圈客户的大数据分析,研究不同群体的消费习惯和需求,创造新场景,激活新场景,创造18种以“新生活,新兴趣”为主题的互动场景。创造了多种消费体验空间,包括亲子娱乐、社交互动、朋友晚餐、自拍分享、特色集市、体育健身、科技体验等。兴义电影城、永辉布拉沃、四朔书店、书市堡等时尚品牌。被介绍。

15000平方米的大型亲子娱乐楼,设有儿童休息室、超大儿童卫生间、家庭服务区等贴心人性化的设施。龙湖闵行天街在各方面的经验都有所创新和提炼。它不断在公共空间创建基于ip的场景,融合了社会、艺术和人文属性。它率先进行了一项16小时的深夜研究,以追随消费者的脚步,从而让这座神奇之都的“通宵熬夜”在漫漫长夜中仍能有一个温暖的家,并提供一种真实的生活方式,向四面八方展示他们对生活的态度。

龙湖闵行天街

值得注意的是,上海五个郊区的闵行、浦东、松江和宝山都诞生了各自的外环商业霸主,而嘉定区还没有诞生一个在营业额、知名度和品牌水平上可与周边地区媲美的明星店王,所以本期上海郊区商业样本研究的重点是嘉定区。

从年营业额超过20亿元的“王中王”来看,他们有六个共同点:

1、毗邻轨道交通站和主干道,交通便利;

2.购物中心建筑面积超过20万平方米,业务类型齐全。

3.人民广场国际酒店距离中心城市波尔卡点不到20公里,可以吸引一定比例的城市人口。

4.它位于人口密集的进口地区,周围是中高档住宅区和商业建筑,生产城市日益一体化。

5、知名商业地产集团及团队投资运营;

6.七宝镇和新庄镇依托历史文化悠久的古镇,已有一千多年的历史。

明天的星星就要出来了。

虽然嘉定区目前没有年营业额超过20亿英镑的顶级商场项目,但mega这一全新的郊区购物中心项目,不仅符合王中王外轮郊区购物中心的六大特色,还融合了许多创新,无疑是近期最值得关注的开业项目。

南翔印刷城兆旁原本没有无轨换乘站,但政府专署以独特的方式特别改变了规划,在已经开通的地铁11号线上增加了一个轨道换乘站,无缝连接了南翔印刷城兆。轨道交通和高速公路的双重立体交通,结合项目自带的南翔公交枢纽,将项目商业圈的辐射半径扩大到5-10公里。

南翔印刷城兆(Nanxiang Printing City mega)作为绿色生态超大型购物中心,占地面积33.7万平方米,拥有3000多个停车位,是嘉定南翔商圈乃至整个上海西北地区概念和设施最新、商业容量最大、形式最丰富、品牌组合最创新的新一代购物中心霸主。

这个项目是根据社区经验重新定义的,并有一个有趣的组合。除了超级明星影院、奥运级真冰场、跨楼层场景剧场、大型儿童公园、精品超市等主要品牌商店之外。结合半户外特色街区、食品市场、文化艺术街区等多种场景,创新引入了格式组合的新概念。为消费者提供360度高质量的生活方式。

内部和外部没有区别

上海南翔印刷城大型项目的关键词之一是“绿色”。前瞻性生态建筑设计将商业空间、自然景观和社区人文公共空间融为一体。人们可以在接近自然的环境中欣赏生态城市的美丽,如屋顶城镇、梯田花园、慢跑小径等。店内特别规划了三个沉浸式生态箱——微型植物园,分别模拟热带雨林、湿地和山地三种不同的地貌和植物,并配有商业配套、双下沉广场、空中跑道、屋顶花园、屋顶宠物天堂、户外婚礼、露天酒吧等专题商业空间。

在一个人的生活中,你可以感觉到这是一个呼吸商场,它能让你在购物时随时感受到大自然的魅力和植物的兴趣。它突破了室内外生态环境的差异,使商业和体验自然融合。商场将实行严格的空气质量管理、垃圾分类管理和环保管理,引导消费者实施环保节能奖励。

在商业运营时代,单靠硬件不足以主宰商业圈。印度电力集团技术公司完全有能力创建一个“智能管理平台”。七宝万科广场率先实现全面智能化管理,将消费者、租户、合作伙伴等各方纳入智能管理系统。智能会员系统、移动购物指南、智能停车和大数据应用使购物中心运营更加高效,消费者和租户体验更加方便。继承兄弟项目成熟经验的南翔印刷城mega无疑会变得更加成熟,从而突破内部(现场)和外部(现场)的限制。

10多家大型商店和400多家品牌商家涵盖了国际潮流、优质生活、现代时尚、运动体验、亲子、美食、生活美学和娱乐体验等8个维度。针对嘉定消费升级的客观需求,40%以上的第一批店铺首次进入嘉定地区,其中23%的城市第一批店铺和新概念店铺,65%的品牌创新。马华游乐场剧院、izzuearmy上海第一店、首家开设儿童主题餐厅的美兰儿童乐园旗舰店、奥运会标准的全明星真正溜冰场……继人民广场的莱佛士之后,维米全品店上海第二店穿过内环和中环,直奔外环的南翔印刷城兆。许多知名品牌用脚投票决定在南翔印刷城设立首家突破内(环)外(环)时尚的店铺。一系列英雄数据不仅证实了租户对项目的充分信心,也展示了印度电力集团改变嘉定乃至整个商户西北地区商业模式的决心和意图。

以客户为导向,稳健务实

进驻南翔印刷城mega的品牌名单中也有许多拥有广泛群众基础的知名品牌,如:高端日本酒屯、扎拉、优衣库、顾里、马西莫蒂、星巴克甄嬛店、丝芙兰、initial、海马照片画廊、威尔士恒温游泳池健身、永辉精品超市、cgv双域电影城, 肯德基亲子餐厅……可以看出,南翔印刷城兆并没有盲目追求第一家店铺的品牌名称数量,而是根据商圈的客户群和大量的研究数据客观地有针对性。

“mega”的意思是美妙而宏伟。项目品牌组合通过360度优质生活解决方案满足周围社区和消费者更详细的体验需求。该项目采用全新的形式组合理念,每层根据独立主题设置一个体验场景,集集市、特色街区和小城镇于一体。根据南翔商圈的客户特点,选择市场认知度最高、最受当地客户青睐的头品牌,无疑是一个稳健务实的举措。

上海南翔印刷城巨型效果图

上海是全国购物中心行业中最具竞争力的城市。激烈的竞争也促使上海的购物中心保持全国最高标准。许多临时服务细节通常决定项目的成败。以陈旧的卫生间为例,上海只有50%的购物中心能保持卫生间干净无味,而只有20%的购物中心能提供免费的卫生纸和洗手液。在此基础上,不到10%的购物中心还可以提供具有一定美学标准的厕所、完备的设施和温暖舒适的母婴室。南翔著名的印刷城市Mega不惜一切代价在购物中心的每一层都设立了一个温馨可爱的母婴室。它还在购物中心三楼设立了一个以儿童为主题的独立儿童厕所。这是上海与日本融合的前所未有的例子。

已婚且有孩子的人会走过不同的楼层,尤其是推着不能乘自动扶梯的婴儿车,等着乘垂直梯子找到母婴室。这非常令人担忧,但从人群的比例来看,这实际上是少数顾客的痛处。南翔印刷城兆丰愿意投资于所有人看不见、只有少数人使用的地方,这体现了项目业主以人为本的诚意。项目方在服务软实力方面的投资和意愿从小到大可以看出。

西南与西北的协同效应

购物中心营销推广活动的策划能力和执行能力也是项目成败的关键因素。印度电力集团的子公司七宝万科广场(Qibao Vanke Plaza)的出色表现是众所周知的(七宝万科广场运营的第二年,会员总数为28万人,全年开展16项大型营销活动,平均日客流量超过8万人次,年营业额超过25亿元)。七宝万科广场展示的一流标准无疑为印度电力集团大力投资的上海第二大旗舰项目南翔印刷城mega的未来业绩树立了标杆。

作为印度电力集团全新升级的旗舰产品线——形象城市巨型的国家启动项目,期望中的南翔形象城市巨型顺应潮流的迭代变化,围绕美丽的空间体验和情感亲近的需求,率先打造充满想象空间的上海西部新概念生活地标。南翔印刷城的mega模型沙盘也位于七宝万科广场贵宾区。在上海西和西北地区,这两个基因相同的兄弟之间未来的协同效应不禁引起人们的想象。

设计链接历史和未来

中生世界商城和七宝万科广场所在的莘庄和七宝,是有1000年历史的古镇。莘庄商务区和七宝生态商务区分别规划。同样,南翔印刷城mega位于南翔镇(Nanxiang Town),这是以公元505年白河南翔寺命名的上海四大历史城镇之一,嘉定也逐步淘汰低端制造业,开始兴建商业建筑。南翔甚至提出了成为上海第一个“郊区cbd商务区”的口号。此外,新庄、七宝和南翔拥有大量年轻的家庭客户和商务办公群体,他们在各自的地区追求时尚和新的生活方式。

南翔印刷城的设计师们深入挖掘了南翔1500多年的历史和文化。建筑形式和场景空间都融入现代时尚理念,捕捉百合南翔寺悠久的文化元素,创造场景空间和故事线,创造令人印象深刻的主题ip。例如,以鹤之旅为主线,寓意“鹤之歌、鹤之舞、鹤之栖息”的三个中庭广场,分别赋予了主题场景灵感、活力和放松。双凹广场巧妙地利用古怡园为源头,比喻为“山谷寻声”和“曲溪舞鹤”,创造了一个集休闲与娱乐于一体的主题活动空间,给原本相似而寒冷的商业空间更多的地方与消费者产生情感联系和文化共鸣。

该项目不仅注重历史文化元素的吸收,还积极倡导健康自然的生活理念。通过创新,现代商业空间与自然“和谐共处”。购物中心的外立面受到“梯田”设计的启发,创造了上海第一个与大阪南博公园风格相同的梯田花园。通过多层空中花园的安装,消费者创造了一个远离城市的天然绿洲。购物中心内,热带雨林、湿地和高山被创造性地搬到购物中心,将自然融入建筑和商业,创造出有经验的地方。在建筑屋顶亮点方面,该项目整合了屋顶圆形跑道、儿童游戏区、蒙冲公园、篮球场和多功能草坪区,将空旷无聊的屋顶空间变成集体育、儿童游戏和景观美学于一体的社交生活中心,成为上海首个凸显健康自然生活品味的社交生活中心。

设计、空间、体验、场景等创新元素赋予南翔印刷城以新的生命意义。有趣而温暖的建筑形式能够激发和挖掘消费者更深层次的情感需求,从而吸引人们前来探索、体验、聚集、参观或发呆,构建更符合郊区大型购物中心定位逻辑的现代生活方式中心与社会娱乐体验目的地协调发展的新模式。

南翔印刷城计划引进大约400个品牌。格式比例:零售占30%,餐饮占28%,专卖店占26%,儿童和家长占7%,娱乐体验占5%,生活方式占4%。这一比例确保项目不会失去重点,并在一站式基础上实现格式的均衡和丰富。

上海郊区购物中心检查建议

上海郊区购物中心1-4代典型项目清单

上海最受期待的第四代郊区新购物中心

值得注意的是,剧院、艺术、绿色、儿童和河边主题购物中心正走向郊区。

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